“树欲静而风不止，子欲养而亲不待。”几年前看过一部法国电影《如果我们生活在一起》和一部韩剧《我亲爱的朋友们》，里面的主角都是老人，或终身未嫁，或子女不在身边，有的丧偶、有的痴呆、有的身患绝症，年过古稀，他们都有一个共同的问题：如何度过晚年生活。
当然这种老人养老问题并不只是其他国家的特色问题，在我国，人口老龄化也已成严峻的社会问题。有数据显示，预计2025年，我国六十岁以上人口将达到3亿。
政府高度重视，频发政策鼓励养老产业的发展，特别“十三五”之后，养老产业经官方盖章批准进入快车道。而离住比较近的房企也是踊跃入局，发力养老产业，据不完全统计，目前已有万科、恒大、保利、泰禾、远洋、金地等发力养老板块。
房企做养老，是做地产+，还是转变开发思维做运营服务，如何盈利等都是入局需要做的考虑。小编将结合一些先行者的尝试谈谈以上问题。
01
要么卖卖卖
要么租租租或者租售结合
总有一款姿势适合你 ▿
有数据预计到2020 年，养老产业市场规模将达到7.7 万亿元，复合平均增长率为11.4%，预计2030 年超过20 万亿。但在我国养老地产目前仍处于起步阶段，各类房企的养老盈利模式主要有以下几种：
一、挣卖房子的钱
与传统的出售产权房方式基本一致，提供养老住宅，出售适老化住宅产品快速回笼资金。但同时也会提供一些配套服务，获取服务费。
比如绿城的乌镇雅园，在售产品有多层、高层公寓和小独栋的70年产权。其次还提供基础的物业、健康管理服务，以及颐乐学院相关课程及内部设施使用，分别收取费用。据悉项目2013年7月首次开盘，售价还上涨了50%，其中小高层均价在24000元/平方米，而其物业费3.5元/平方米/月。
采用这种模式资金回笼快，可以全国复制这类产品，但同时这类开发时期占用资金多，后期的区划很关键。而目前我国有个现状：有钱的人还没退休，没钱的人已经老了。所以某种程度上这类盈利模式对于房企的产品打造和销售能力存在考验。
二、挣租金或会员费
一种是挣租金，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，担当其运营商角色，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式。
比如龙湖在重庆布局的首个养老项目新壹城，全部自持运营，专注“卖”服务。
又如中大房地产集团参与创建的朗和杭州国际医养中心，集朗和护理院和颐和长者公寓于一体。分别出租护理院的床位和公寓中的房间。
▲上图为朗和护理院床位出租模式 下图为房间出租模式 数据来源：中国指数研究院
还有一种是会员模式，房企销售会员，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。比如恒大养生谷和上海亲和源养老社区便是这种模式。其中养生谷独创“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务。成为会员后，可以根据不同需求到全国各地的恒大养生谷进行旅游居住，享受健康管理。
下面是亲和源养老社区的会员制模式：
▲上图为亲和源会员卡费用明细 下图为护理费明细 数据来源：CIA
这种模式有点像自持型长租公寓和联合办公的盈利模式，运营商持有物业，可以获得租赁费用和服务费，还可享受物业增值的收益，但是回收周期长，会员费过高，受众有限。
三、租售双拳出击
这类与持有型不动产的开发策略，跟房企经营商业地产的思路很像。卖一部分回笼资金，降低资金压力，留一部分通过运营提升物业价值。国内大部分开发商都使用的这种开发模式，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。
比如万科幸福汇就采用租售并举的方式，分为两种业态：一是利用商业配套设施建设的“活跃长者之家”，万科作为产权持有者，由上海亲和源负责经营管理，主要用于出租：二是配建于住宅部分的“活跃长者住宅”，直接由面向市场销售。这种模式能够降低资金风险，并进行更为灵活的管理。
三种盈利模式都有彼此的优劣势，自持需要有强大的资金流和一定的产品开发能力，能够很好的把握老年人群的关键需求；租赁、会员制需要拥有娴熟的运营能力和优质的服务能力。基于各种要求，房企需要结合自身情况选择开发模式。
02
老人可留在家里养老
也可到专业机构生活
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以往老讲养儿防老，而不是养女防老，大抵是觉得儿子在身边，女儿嫁离家，透露养老的一个特征近身养老。但现如今子女多外出工作，即便离得近也无暇顾及。而地产行业的一些创新方式让老人能近身养老的近身，不能近身也能老有所养，养有所乐。
一、居家、社区、机构、特色主题养老四面包围养老服务
目前房企提供的养老方式主要有四种：机构、特色主题、居家、社区养老，而不是一刀切的进养机构。
1、医养、康养、娱乐多面结合的机构养老
有的老人基本无法自理，需要长期照护，而子女因各种原因无暇照顾。在郊外设置养老公寓或者打造综合性的养老社区成了一些房企的选择，社区内配备专门的护理机构、康复、娱乐设施、社区医院等，为老人提供全方位的服务。
目前国内的综合类养老社区有些类似美国的太阳城养老项目，社区规模大，功能多，设施配备齐全。比如恒大的养生谷项目，内设颐养园、长乐园、康益园、亲子园，满足老人住、乐、学各方面要求。
▲图片来源：公司官网
2、有特色的主题养老
一般包括医养结合、教养结合、休闲旅游综合式养老三类，简而言之是有特色主题的机构养老，这种养老服务更为细分，会突出医养、老年教育、休闲旅游特色，比如绿城的乌镇雅园就属于这一类。
3、在社区中嵌入养老服务的社区养老
健康老人可待在家，而当老人处于半健康状态，也想离家人近了？房企的解决方案是在住宅项目中拿出一幢楼或者集中一部分闲置的房屋打造养老服务中心。
可为家中无人照顾的长者需要“托管”服务，短期“托管”服务如为空巢家庭或者术后需要康复的老人提供护理、康复、生活照料服务，也有长期床位的入托服务。
如万科的智汇坊、幸福家，保利的和熹生活馆等就是典型的“嵌入式”养老项目，为社区老人提供离家近的养老服务。
▲智汇坊日托和入托的空间划分 图片来源：公众号vcbeat
4、不离巢的居家养老
中国的很多老人觉得去养老院是一种不光彩的事，显得子孙不孝，自己晚年凄惨。考虑到这一问题，针对一些比较健康，能自理的老人，房企会提供居家服务，包括定期上门医疗检查，或者提供餐饮、紧急陪伴出行等。
比如其中宁波市鼓楼街道中山社区万科的“随园之家”，面积不足100平方米，提供测血糖、康复、理疗、紧急出行陪伴等服务。
二、除了医疗，老人的日常消遣也需关注，最好还能种种地消磨时间
一般来说，老人年过70，身体状态开始大不如前，毛病显现，医护需求频繁。因而无论哪一类养老，始终离不开医疗。当然医护并不是老人生活的主旋律，老人有自己的兴趣和爱好所在，活动中心、老年大学也成为养老机构的标配。
1、医护紧贴养老
无论哪种养老，医疗服务都是必须的。社区居家服务一般会有服务网点，内设健康小站，为居家老人提供测血糖、理疗、康复、陪伴看病等服务。有的网点会和公立医院合作，会有医生定期坐诊。比如万科的“随园之家”和公立医院有合作，定期坐诊，且每个网点建设长者大数据库，建立社区老者生活、健康双档案并动态更新。
机构养老属于分离式养老，子女无法照料，全靠机构服务，医疗服务更为健全，会有专门的医疗服务中心、国际先进医疗机构形成合作。
比如恒大的养生谷，实行医养结合，分级治疗。首先恒大养生谷依托恒大健康与哈佛布莱根医院合作建设博鳌恒大国际医院，其次打通全国三甲医院VIP预约挂号和住院绿色通道，最后结合养生谷内的恒和医院实现三级联动。小病小痛可以直接在恒河医院治疗，稍微严重点的可以通过绿色通道到全国三甲医院进行治疗，疑难杂症可以直接到世界顶级医院恒大国际医院进行治疗。
2、让长者不仅老有所养，也活有所乐
居家和社区养老的机构一般在社区内设有老年活动中心，有老年学校、知识讲座、学习培训、书法绘画、图书阅览等服务。
比如万科的万颐学院，称为家门口的“老年大学”或嵌入社区，针对55岁以上的中老年人，开设个性化与多样化的长者课堂，由专业的师资开设书法绘画、中医理疗、手工艺品、音乐舞蹈等等课堂，让长者们保持心态年轻，活有所乐！
而机构养老由于占地面积大，颐养方面的服务更为多样，以绿城的乌镇雅园为例，打造学院式养老。提供精致而全面的文化教育服务，有办公楼、行政楼、大礼堂、商业街、运动馆、游泳馆等，俨然在养老社区内开了一间老年大学。
学校里还设置里课程，课程大纲是由颐乐学院和杭师大共同研发，设立健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系五大课程体系。其中针对老年人不会使用手机还开设了智能手机应用课程。
3、享受归园田居的静谧
其实城市人也会有做农民的理想，享受“归园田居”的静谧生活。雅园内有几十亩的地，老人们每年花500元，就能有15㎡的小天地，自己耕种，享受劳动的欢愉和充实。
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房企做不做养老地产
怎么做，需要注意的六个点
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养老地产作为一项长期而巨大的工程，需要持续的投资和特殊的管理运营，其模式与住宅开发有很大不同。在做与不做养老地产的问题上，各家房企态度各异。有老总表示，有钱的人没有老，老的人没有钱，为什么要做。远洋地产总裁李明则认为，未来可以替代房地产开发的业务，养老可能是一个。具体能不能干，怎么干，要多方考虑。
一、先看自己有没有钱
目前大多数养老项目的土地属于居住、商业、医疗用地，土地成本高昂；此外还要购买医疗、康复护理、娱乐等配套设施，前期资金投入量大，需要企业有雄厚的资金作为保障，千亿以上规模的房企可以大手笔布局，比如万科、恒大、保利等，产品线做得全，服务对象覆盖面大。很早尝试布局养老产业的万科，如今形成了随园、怡园、嘉园三条产品线，覆盖健康、半健康、失能老人，兼顾居家、社区、机构三类产品服务。
▲万科养老产业产品线 图片来源：同策养老事业部
而有的房企（1000亿以下规模），也可通过收并购、合作的方式进行养老地产的布局。以新城为例，2015年，公司通过增资控股持有金东方颐养园70%股权，正式进军养老地产行业。通过收购，不仅减轻新城控股前期的成本投入，也实现了资源互补。
二、养老用地性质过于麻烦
有的养老项目土地性质较为单一，属于居住、商业、医疗卫生中的一类，但是有的大体量养老社区用地性质就比较复杂，三者可能都涵盖。以乌镇雅园来看，其用地性质包括居住、医疗卫生、科教文卫、商业等用地。
因此绿城拿地时采用用地性质分割以及分期拿地策略。首先用地性质分割，此外，在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。这样的拿地模式既使地价延期投入，减少资金周转压力，其次又解决了综合性质的拿地政策障碍问题。
三、产品开发中缺乏资源
布局养老地产可发挥房企建住宅的优势，但是养老地产并不简单属于地产+，更多应该是提供养老服务，特别是医疗服务，护理服务，房企并不擅长，因而可以和一些国内外的医疗机构和养老机构合作。
比如上文提到的恒大养生谷和哈佛布莱根医院合作建设的博鳌恒大国际医院，可供养生谷住户医治疑难杂症；保利旗下各“和熹会”项目与北大医院建立合作，北大医院将为和熹会项目提供医疗绿色通道合作单位，为“和熹长者”提供优先预约挂号、住院就诊服务、特需诊疗等服务，并为各“和熹会”项目提供医护技能培训及指导。
此外还可以和相关养老机构合作开发，比如远洋与投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发了首个项目椿萱茂·凯健(亦庄)，双方各投资50%成立合资公司，并共同监督项目的运作。
四、建好了没有运营管理经验
有的房企有钱做前期开发，开发完了之后想做长期不动产运营，但是苦于没有运营经验，那这一类房企可以选择和优秀的运营商合作，把物业托管，或者直接租给运营商，房企依然可收获租金或服务费。
比如美国Ventas采用“出租+委托经营”模式。截止2016年底，Ventas将219处养老物业以租赁模式租赁给三大运营商Brookdale、Kindred和Ardent 219处；266处以委托经营模式委托与Atria和Sunrise 。其租赁和委托经营模式在2016年为Ventas带来53.6%的营业收入，达18.46亿美元，占总收入的68.4%。
五、有的房企前期投入大，资金流紧张
跨界养老，前期就是个现金流游戏，资金要求高。但是医养类资产证券化具备现金流稳定、回报率高等诸多优势。因而可以利用资产证券化，打通资金通道，实现轻资产化经营，缓解资金压力。
借鉴美国资产证券化发展过程不难发现，美国在过去几年回报率最高的10家REITs中，有8家和医疗养老有关。其中养老金、社保基金、保险资金都是医疗养老地产REITs非常强大的购买方，而借助低成本的REITs也是国内诸多开发医养类地产项目企业的诉求，比如中信启航资产管理计划在深交所的成功挂牌。
六、产品同质化严重
各房企先后进入养老行业，竞争白热化，截止到2015年底，已经有10余家保险企业，80多家中大型地产开发企业，因而找准细分领域，形成特色经营模式。比如远洋的椿萱茂定位于高端养老，其老年公寓已经具备了国际水准的失智照护专业能力;复星则是尝试寻找机构型养老的效率，以及社区、小微、居家型养老服务客户体验之间的平衡等。
后续进入的房企不必追求片面多而全的产品线，需要根据自身实力找准一个细分点进行纵深切入，当然养老最根本的是把服务做好。
小结
在政策利好，社会有迫切需求的背景下，房企进入养老地产是必然，但应根据自己的实际情况选择合适的参与方式。且逐利无过，也要带人文关怀，如宋卫平所说，做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀. |
